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《安家》法律问题知多少——饲料大王也“跳单”?
作者:黄蓉来源:找法网日期:2020年03月16日

背景介绍

近期,由孙俪、罗晋等主演的电视剧《安家》在北京卫视、东方卫视播出,该剧主要讲述了“安家天下”房产中介公司在租赁、买卖房屋的过程中发生的故事,以及剧中人物各自得到的成长。

该剧一经播出便引发了观众热议,特别最近“饲料大王林茂根购买老洋房事件”,更是多次登上微博热搜:身价210亿的饲料大王林茂根称自己想要购买一栋老洋房,委托“安家天下”的房似锦为其寻找合适的房源,并且一再表示“佣金不成问题”。房似锦及徐文昌想尽各种办法找到了令林茂根心怡的“向公馆”,并通过各种方式联系到了已身在海外的房屋产权人,但没想到林茂根却过河拆桥,越过中介公司直接与产权人签订了购房合同、办理了过户,并拒绝支付居间费用。用房似锦和徐文昌的话说,自己被“跳单”了。虽然故事的最终,房似锦和徐文昌还是通过其他方法追回了应得的报酬。但是通过剧中这个事件有一些法律上的问题值得我们思考。

什么是“跳单”?

我国《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”,但是并未对居间活动中的“跳单”行为作出明确规定,“跳单”并非法律术语,但却是居间活动中存在的一种情况。简而言之,以买卖合同为例,“跳单”一般是指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后,跳开中介,自行成交或委托其他中介公司代办过户服务,以此逃避中介费的支付或少付。在委托方与中介公司签订的《居间合同》中:“委托方私自与受托方提供的物业或业主联系并私自成交,或与其他房地产经纪公司合作,与受托方已提供过的房屋业主签订合同,视为违约”的类似内容,就属于居间合同中常用的禁止 “跳单”的约定。

司法实践中如何认定是否构成 “跳单”违约?

在现实生活中,委托方与中介公司签订的《居间合同》一般都是中介公司提供的,所以当双方出现争议时,委托方往往会主张该禁止 “跳单”的约定为格式条款,主张该条款无效。但是在审判实践中,法院一般还是认为该条款并不存在《合同法》第四十条规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形,属于有效条款。

衡量委托方是否“跳单”违约的关键在于其是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果委托方并未利用以上房源信息或交易机会,而是通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息,则委托方有权选择报价低、服务好的居间人促成合同成立,而不构成“跳单”违约。但如果相反,委托方完全是利用了中介公司提供的信息和条件,却越过中介公司直接与相对方签约,以期达到不支付或少支付中介费的目的,则构成“跳单”违约。

没有签订书面居间合同,就拿“饲料大王”没有办法了?

剧中,房似锦与徐文昌之所以觉得没办法从林茂根处追回佣金,主要原因是没有与林茂根签订书面的居间合同。但是从法律上讲,其实并非如此:居间合同是非要式合同,并不以书面形式为生效要件。

剧中,林茂根提出了委托的要求,中介公司接受了委托,并已开始实际履行,最终为其寻找到了独家房源,双方均认可老洋房佣金的行业惯例为“一个点”,其实双方的居间合同已经成立并生效。所以,如果中介公司可以通过其他证据证明上述事实的存在,完全可以通过法律途径维护自身的合法利益。

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